꼬마빌딩 매매 재테크 근황 및 투자요령

연예인들 꼬마빌딩 재테크 인기

배우 류준열 씨는 지난해 11월 서울 강남구 역삼동에 있는 지하 2층, 지상 7층, 연면적 1013.35㎡(306.54평)짜리 건물과 토지를 150억원에 팔았다. 이 빌딩은 류 씨가 지난 2020년 단층건물(꼬마빌딩)과 토지를 법인 ‘딥브리딩’ 명의로 58억원에 매입한 후 기존 건물을 철거하고 24억원의 건축비를 들여 새로 지은 건물이다. 딥브리딩은 류 씨의 어머니가 대표로 등록한 개인법인이다.

김은진 레오대출연구소 대표는 “매매가(58억원)의 90% 수준인 52억원과 건축비(24억원)의 70%인 17억7600만원가량을 대출받은 것으로 보인다”며 “건물·토지 매입가와 공사비, 매각가를 단순 계산해보면 약 2년 만에 빌딩 투자로 약 68억원의 차익을 거뒀다는 결론이 나온다. 자기자금 12억원 정도로 70억원을 대출받아 총 82억원 짜리 건물을 사들여 68억원의 이익을 거둔 성공적인 빌딩 투자 사례”라고 평가했다.

16일 업계에 따르면 법인을 활용한 연예인들의 꼬마빌딩 투자가 잇따르고 있다. 류 씨 외에도 지난해 그룹 씨엔블루의 리더 정용화 씨, 그룹 세븐틴의 멤버 도겸 씨 등이 법인을 통해 꼬마빌딩에 투자했다.

이와 관련해 부동산중개법인 빌사남의 김윤수 대표는 “연예인들이 건물을 살 때 대출을 많이 받는 것을 두고 연예인이라서 그렇다고 오해하는 경우가 많은데, 이는 연예인이라는 직업 때문이 아니라 대개 법인으로 사기 때문”이라며 “법인으로 건물을 사면 감정평가가격에 따라 통상 매입가의 70% 이상도 대출로 조달할 수 있고, 양도소득세 등 세 부담을 개인으로 매수했을 때보다 낮출 수 있다”고 말했다.

특히 지금처럼 금리가 오르는데다 코로나19 장기화로 상가 공실률이 높아지고 임대료가 낮아진 상황에서는 RTI(임대업이자상환비율)를 보지 않는 법인으로 자금을 조달하는 게 더 유리할 수 있다는 설명이다.

RTI란 담보가치 이외의 임대수익으로 어느 정도까지 이자를 상환할 수 있는지를 따져보는 지표다. 연간 부동산 임대소득을 연간 이자비용으로 나눠 산출한다. 이로 인해 임대료가 줄거나 금리가 올라 이자 부담이 늘어나면 부동산 가치에는 변동이 없더라도 대출 한도가 축소될 수 있다.

김은진 대표는 “금리가 올라가면 RTI가 더 나빠진다”며 “코로나19로 상가 공실률도 높아지고 임대수익도 줄어든 경우가 많기 때문에 재무제표가 뒷받침된다면 개인 임대사업자보다 법인으로 매수하는 게 대출 측면에서 나을 수 있다. 꼬마빌딩 투자를 위해 부동산 투자법인 설립을 고민하는 사람들도 많다”고 전했다.

류준열이 차익을 남긴 꼬마빌딩

2015년부터 꼬마빌딩 재테크가 인기를 끌기 시작

몇 년 전부터 부동산 시장에서 꼬마빌딩 투자 열풍이 불기 시작해서 지금도 인기를 끌고 있다. 중소형 빌딩을 매입해 임대수익을 올리려는 투자자들이 늘면서 꼬마빌딩은 인기 높은 수익형 부동산 상품으로 자리잡았다.

꼬마빌딩의 시작은 2015년으로 거슬러 올라 간다.

빌딩중개업을 하던 임동권 대표가 『10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기』를 출간하면서 책 제목에 처음 등장하게 되었다.. 이 책이 베스트셀러 반열에 오르고 『신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기』 『소액투자로 꼬마빌딩 한 채 갖기』 『임동권의 한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크』 등 매년 시리즈로 책이 나오면서 꼬마빌딩을 매체에서 자주 접할 수 있게 되었다.. 저금리, 저성장 시대와 맞물려 꼬마빌딩주가 되기 위한 붐이 불기도 했다.

꼬마빌딩이란 용어를 처음 사용한 임 대표는 “꼬마빌딩은 연면적 1000㎡(300평)이하, 층수는 5층 전후, 가격은 10억원부터 50억원 정도”라고 정의했다.

직장인이나 자영업자, 은퇴자들이 인생 2막을 풍요롭게 보내는 데 필요한 생활비를 벌어주는 부동산을 뜻하기도 한다.

 

최소 10억정도 종잣돈이 있어야 

꼬마빌딩 투자에 입문하려면 종잣돈 10억원 정도는 보유해야 가능하다. 서울의 경우 지하철 역세권 이면지역 땅값이 3.3㎡당 2500만원이 넘기 때문이다. 가령 132㎡(40평)짜리 땅이라면 10억원이 기본이다. 말이 10억원이지 이런 규모의 돈이 준비된 분들은 50대 중후반 이후 세대에나 한정된다고 볼 수 있다.

가진 돈이 적게는 3000만원, 많으면 5억~6억원 등 각자 다를텐데 이럴 경우 꼬마빌딩주가 될 가망이 없는 거냐고 실망할 수도 있다.. 각자 종잣돈 규모에 맞는 투자를 실행하고 돈을 모아 10억원대에 도달하면 리모델링이나 신축 등을 통해 큰 걸음으로 나아갈 수 있다.

 

어떤 꼬마빌딩을 매입해야 하나?

꼬마빌딩 입지분석은 용적률, 건폐율, 지구단위계획구역, 건축법, 주차장법, 도로법 등 상당한 정도의 공법지식 습득이 선결돼야 한다.

입지가 좋다는 것은 유명상권의 목 좋은 곳만을 의미하는 것은 아니다. 내가 가진 돈으로 투자할 수 있는 지역 중에서 현재가치와 미래가치가 동시에 좋은 곳을 골라한다. 현재가치는 임대수익률이 높거나 공실관리가 잘 안되고 있지만 매입 후 관리를 잘 하면 개선될 여지가 있는 건물, 개발호재가 있는 곳, 리모델링을 통한 가치제고가 가능한 물건 등이 있다.

내재가치가 좋은 물건을 고르려면 안목이 높아야 한다. 매물이 가진 가치를 제대로 파악하지 못해 좋은 물건을 놓치는 경우가 상당히 많다.

10억~20억원 정도를 쥔 투자자라면 1~2인 가구가 많이 찾는 지역, 전철역세권 이면지역을 꼽을 수 있다. 그 중에서도 강남이나 시청, 여의도 접근성이 좋은 지하철 노선 지역을 들 수 있다. 30억원 이상 보유했다면 강남 입성을 노려볼 수 있다. 부동산 상승기에 타 지역보다 오르는 폭이 크고 수요가 몰리는 지역이어서 향후에도 지속적으로 강세를 유지할 가능성이 크다.

하지만 무조건 강남에 투자하겠다고 덤비는 건 조심해야 한다. 강남이어도 마을버스를 타야 하거나, 용도지역이 1종일반주거지역이어서 건물을 3층밖에 못 올리는 곳, 경사가 심한 곳 등은 투자하지 않는 것이 좋다. 이런 곳에 투자했다가 되팔려고 내놓으면 가격을 대폭 할인해야 간신히 매도할 수도 있다. 강남도 강남 나름이라는 것을 염두에 둬야 한다.

 

리모델링으로 수익률 극대화

꼬마빌딩 수익률이 1%대로 떨어지면서 리모델링을 통해 건물가치를 올리는 방법이 주목 받고 있다. 꼬마빌딩 시장에 나오는 매물의 대다수는 지은 지 20~30년 이상인데, 이 중 쓸 만한 매물을 골라 약간의 리모델링을 거치면 건물가치를 올릴 수 있다.

리모델링 후 기존 임대료보다 20~30% 임대료를 올려 받게 되면 리모델링 비용 충당도 가능하다. 매도 가격을 높일 수 있어 시세차익도 기대해 볼 수 있다.

 

꼬마빌딩 답사 시 주의해서 볼 점

매물 답사 시 옥상부터 올라가 보는 게 좋다. 우레탄 방수 코팅이 벗겨져서 누수가 우려되는 것은 아닌지, 난간 높이가 너무 낮아 안전사고 위험은 없는지, 옥상을 정원이나 채소 등을 가꿀 수 있는 공간으로 꾸미기에 적합한지, 경관은 괜찮은지 등을 체크한다.

계단을 내려오면서 계단실 벽면 상태를 살펴본다. 벽면 균열은 없는지, 계단과 난간은 견고한지, 조명 작동과 창문 상태 등을 매 층마다 육안으로 확인하면서 내려온다.

건물 밖으로 나오면 외벽을 확인한다. 균열 유무, 미관, 방수상태, 청결상태 등을 점검하고 매입 후 대청소나 리모델링을 고려해 볼 수 있다.

건물의 얼굴인 1층은 매우 중요한데, 임차업종이 무엇인지, 인테리어가 잘 되어 있는지, 주차는 몇 대나 가능한지 확인한다. 1층에 로비가 있을 경우 건물 외관과 함께 건물 전체 이미지 형성에 중요한 역할을 하기 때문에 꼼꼼히 살펴보는 게 좋다.

 

 

 

 

 

출처)

우리가 미처 몰랐던 꼬마빌딩 재테크 스토리

12억 투자해 68억 벌었다…빌딩 재테크 끝판왕 류준열