상생임대인제도 Q&A 모음

어제 발표된 부동산 대책의 핫이슈는 단연 상생임대인제도였습니다. 전세 재계약시 5% 이내로 올려주면 집주인의 양도세비과세를 위한 실거주 2년 의무 요건을 면해 준다는 것인데요. 여러가지 케이스들에 대한 제도 혜택 적용 Q&A를 한번 모아봤습니다.

 

―‘직전 계약’의 기준은?

상생 계약으로 인정받으려면 ‘직전 계약’이 존재해야 한다. 직전 계약은 임대인 ‘본인’과 맺은 계약만 해당된다. 직전 계약과 현 계약의 임대인이 동일해야 한다. 직전 계약으로 인정받으려면 계약 기간이 최소 1년 6개월 이상이어야 한다.

― 임대차법에 의한 계약갱신청구를 받아준 임대인도 상생임대인이 될 수 있나. 자발적으로 임대료를 5% 이내로 올린 게 아니라는 해석이 있는데.

세입자가 계약갱신청구권을 사용해 어쩔 수 없이 임대료를 5% 이내로 올려준 경우도 인정해준다. 세입자가 계약갱신청구를 했을 때 집주인이 직접 살겠다면서 계약 연장을 안 해주는 경우가 종종 있는데 개정안이 시행되면 계약갱신청구를 받아주는 집주인들이 더 늘어날 것으로 기대한다.

―서울 강남구나 서초구의 고가 주택을 임대한 경우에도 상생임대인으로 인정받을 수 있나.

그렇다. 지금은 기준시가 9억원 이하 주택만 상생임대인이 혜택을 받을 수 있는 주택, 즉 상생임대주택으로 인정해주고 있지만 개정안이 시행되면 주택 가격과 무관하게 인정받을 수 있다. 고가 주택에 거주하고 있는 세입자들도 보호하기 위해서다.

―아파트를 분양 받았다. 입주 시점에 바로 전세를 내주면 어떻게 되나.

신규 분양 아파트는 직전 계약이 없다. 바로 상생계약을 인정받을 수 없다. 입주 때 전세 계약을 맺은 후 최소 1년 6개월 뒤 재계약을 하며 전세금을 5% 이내로 올린다면 그때는 상생계약으로 인정받을 수 있다.

―A, B, C주택을 보유한 3주택자다. A와 B주택은 상생계약을 맺었고 C주택에 거주한다. C주택을 남겨두고 A, B주택을 팔 때 혜택을 받을 수 있나?

안 된다. 상생계약을 맺은 주택을 마지막으로 팔 때만 혜택을 받을 수 있다. 2채를 팔 때는 혜택이 없다. 마지막 남은 1채가 상생계약을 맺은 주택일 때 그 주택을 팔면 양도세가 비과세된다.

―2021년 5월 전세 끼고 아파트를 사면서 2020년 8월 계약된 전세를 승계 받았다. 전세 계약 만기 2년인 올해 8월 5% 이내로 전세금을 인상해 재계약 하면 상생계약이 되나?

안 된다. 승계한 계약은 집을 매수한 임대인이 맺은 계약이 아니어서 직전 계약으로 인정받지 못한다. 직전 계약이 없는 셈이어서 재계약은 상생계약이 아니다. 다만 2024년 8월에 직전 계약보다 전세금을 5% 이내로 올리면 상생계약으로 인정받을 수 있다. 2026년 8월까지 계약을 유지한 뒤 집을 팔면 양도세 면제를 받을 수 있다.

―임대인 A씨가 2021년 3월 주택담보대출을 받아 아파트를 샀다. 이후 바로 전세 세입자를 구하고 2023년 3월 전세금을 5% 이내로 인상하면 상생계약으로 인정받을 수 있나.

그렇다. 전세 승계가 아니고 임대인 A씨가 직접 전세 계약을 체결한 것이라면 직전 계약으로 인정받기 때문에 상생계약이 된다.

―상생계약을 맺은 후 바로 집을 매도해도 2년 거주를 인정받을 수 있나.

안 된다. 상생계약을 맺고 2년 계약을 유지한 후 매도해야 혜택을 받을 수 있다.

―상생임대인 혜택을 받으려면 언제까지 계약해야 하는가.

이 제도는 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결된 계약분을 대상으로 한다. 전세 계약 만기는 2024년 12월 31일을 넘어도 계약만 기한 내에 하면 된다.

 

―다주택자다. A주택은 세를 주면서 상생계약을 맺고 B주택은 거주하고 있다. B주택을 남겨두고 A주택을 팔면 A 주택에 양도세 면제를 받을 수 있나?

아니다. B주택을 먼저 팔아야 한다. 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택은 제도 이름 그대로 1세대 1주택자가 해당 주택을 팔 때 받을 수 있다.

―2024년 12월 31일 전에 상생계약을 한번 맺은 후, 다음 계약 때는 5%를 초과해 시세대로 높여 계약할 예정이다. 이 주택을 팔아도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있나.

가능하다. 한번 상생계약으로만 인정받으면 된다.

 

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