이번시간에는 부동산 비규제지역 에 적용되는 각종 세금들(양도세, 취득세, 종부세, 대출 관련 등)에 대한 주요 규정들을 정리해 봅니다.
2023년 1월 국토교통부는 주거정책심의위원회를 열에 '투기과열지구 및 조정대상지역 조장안'과 '분양가상한제 적용지역 조장안'을 발표하였습니다.
주요 내용은 2023년 01월 05일 0시 부로 서울 강남 3구와 용산구를 제외하고 모든 지역을 규제지역에서 해제 된다는 것입니다.
1. 비규제지역 양도세
- 비규제지역이 되면 1가구 1주택자에 대한 비과세 조건과 다주택자 양도세에 대해 기본세율이 적용됩니다.
- 다만 규제완화로 규제지역 다주택자에 대한 양도소득세도 일시적으로 기본세율로 변경되었습니다.
- 강남, 용산을 제외한 지역에는 비규제지역으로 지정되어 1주택자는 2년만 보유해도 양도세 비과세가 적용되며, 다주택자는 기본세율의 양도소득세만 납부하시면 됩니다.
| 규제지역 | 비규제지역 |
| - 1주택자 양도세 비과세 조건 : 2년 보유 및 2년 거주 필수 - 일시적 2주택자 양도세 비과세 조건 : 1년 이내 기존주택 매도 및 신규주택 전입(2년 보유 및 2년 거주 필수) - 다주택자 : 기본세율(6-45%) + 20%(2주택) 또는 30%(3주택) -> 기본세율(6-45%)으로 임시 변경(윤석열 정부 소득세법 시행령에 따라 2024년 05월 09까지 양도세 중과 한시적 배제 됨) |
- 1주택자 양도세 비과세 조건 : 2년 보유 - 일시적 2주택자 양도세 비과세 조건 : 3년 내 기존주택 매도(2년 보유 필수) - 다주택자 : 기본세율(6-45%) 적용 |
2. 비규제지역 취득세
- 취득세는 취득방법에 따라 세율이 상이하고, 주택 수에 따라 일반과세 및 중과세율로 구분하여 적용됩니다.
- 규제지역이든 비규제지역이든 2주택까지는 일반 취득세가 적용되게 되었습니다.
- 최근 취득세법이 완화되어 2주택까지는 취득세 중과가 되지 않고 기본세율(1~3%)가 적용됩니다.
| 취득세 일반세율 | 취득세 중과세율 |
| - 대상 : 1-2주택자(조정 및 비조정지역 상관 없음) - 세율 6억 이하 : 1% 6억 초과 9억 이하 : 1~3% 9억 초과 : 3% - 원래는 1주택자나 일시적 2주택자만 일반세율이 적용되었지만 이번 부동산 규제완화로 2주택까지 취득세가 동일하게 적용 |
- 대상 : 3주택 이상자 - 세율 조정지역: 6% 비조정지역 :3주택자 4%, 4주택 이상 및 법인 6% |
3. 비규제지역 종부세
- 종합부동산세는 2022년 12월 23일 개정안에 따라서 규제지역과 비규제지역의 상관이 아래의 조건에 따라 부과됩니다.
- 과세표준이 12억원 이하 및 조정대상지역 2주택에 대한 중과제도는 2주택에 대한 중과제도는 폐지되었습니다
- 1세대 1주택자 (공시가격 12억 초과)
- 기본 공제 : 9억원 (종합부동산세는 인별 과세이기 때문에 부부공동명의자라면 18억까지 공제)
- 다주택자 (조정대상지역 여부 상관없이 3주택 이상 보유자)
- 3주택 이상 합산 과표가 12억 이하 : 0.5%~2.7%(일반세율)
- 3주택 이상 합산 과표가 12억 초과 : 2%~5%(중과세율)
4. 비규제지역 LTV
| 투기과열지구 | 다주택자는 LTV 대출 불가9억 이하 40% 9억 초과 20% 15억 초과 : 대출불가(무주택자만 50% 가능) |
| 조정대상지역 | 9억 이하 50% 9억 초과 30% |
| 비규제지역 | 무주택자 또는 일시적 2주택자 : 70% 2주택자 이상 : 60% |
| 무주택자 | 50%(주택가격, 규제지역 유무 무관) |
5. 비규제지역 DSR
- 시중은행 : 40%
- 보험사 등 : 50%
- 규제지역, 비규제 지역 상관 없이 동일합니다.
- 이번 발표에서 DSR은 완화되지 않았습니다.
- DSR 규제 3단계 적용 되어 1억원 초과 개인 대출(신용 대출) 시 DSR에 반영되기 때문에 고액신용대출을 통한 갭투자는 사실상 불가합니다.
- 개인 대출는 5년동안의 원리금(원금+이자)으로 계산되므로 주택담보대출의 이자와 계산하여 DSR 40-50%가 넘지 않도록 주의해야 합니다.
6. 비규제지역 주택담보대출
- 다주택자라도 LTV비율 및 DSR 40-50%가 넘지 않는 범위에서 주담대 가능합니다.
- 기존 주택과 신규로 구매하고자 하는 주택의 대출이 DSR 기준을 넘으면 안됩니다.
7. 비규제지역 자금조달계획서
- 증빙서류는 주택 구매 후 30일 이내에 제출해야 하며, 기한을 넘길 시 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
- 규제지역(투기과열지구, 조장대상지역) : 모든 주택 제출(금액 상관 없음)
- 비규제지역 : 6억원 이상 주택 매수 시 제출
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